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10/10/2016 : 12 Mesures pour sortir de la crise du logement


12 Mesures pour sortir de la crise du logement


Bruxelles - L’augmentation très forte du nombre de ménages en attente d’un logement social est certainement le phénomène le plus marquant de ces dernières années. L’on s’approche du chiffre de 50.000 ménages sur liste d’attente.

Vu l’urgence sociale, il est indispensable de travailler tant à la production de logements publics, qu’en partenariat avec le secteur locatif privé pour répondre à une demande toujours plus forte. Si agir sur le marché du logement privé doit permettre d’accélérer l’offre de logement, la priorité du PS reste la construction de logements publics, en particulier de logements à finalité social et ceci afin de faire pression à la baisse sur le prix des loyers. Pour sortir de la crise du logement, le PS bruxellois formule 12 propositions concrètes.


Le logement public, et le logement social en particulier, fait partie intégrante de la réponse au défi urbain bruxellois : c’est un outil de lutte contre la dualisation, c’est un vecteur de mixité urbaine, de diversité, c’est un filet de sécurité et un tremplin pour l’avenir des jeunes ménages à Bruxelles !

1. Simplification et renforcement du droit de préemption sur l’ensemble du territoire bruxellois au profit des acteurs publics sur les terrains ou bâtiments mis en vente par des acteurs publics et privés

La densité de logements à Bruxelles est un enjeu majeur : la pression démographique et la rareté des terrains à la disposition des acteurs publics nous imposent de renforcer le pouvoir pour la Région et les communes, d’acquérir de nouveaux espaces. 

2. Réduire et simplifier les procédures d’octroi de permis

Aujourd’hui, il n’est pas rare d’attendre près de 20 mois pour la délivrance d’un permis. Il faut simplifier et accélérer les procédures d’octroi : c’est le sens de la réforme proposée par le Ministre-Président, R. Vervoort, et le renforcement des moyens humains au sein de l’administration qui l’accompagne. Cette politique doit nous permettre d’abaisser à 6 mois maximum le délai d’attente.

Il faut aller une étape plus loin : le Gouvernement doit se voir octroyer un pouvoir réglementaire de facilitateur afin d’accélérer les grands projets de logements sociaux quand la volonté politique locale fait défaut. C’est notre vision d’une politique intégrée, où la planification territoriale est le vecteur du développement de notre Région.

3. Imposer des objectifs chiffrés aux 19 communes

Les réalités du logement social varient fortement de commune à commune : d’Ixelles (4%) à Watermael-Boitsfort (18%), les communes sont souvent tributaires d’une histoire particulière. Il est nécessaire de combler ce fossé, en ciblant l’action sur les communes où le nombre de logements sociaux est sous la moyenne régionale, en tenant compte de leur densité de population et d’indicateurs socio-économiques.

Pour les communes dont la proportion de logements sociaux est inférieure à la moyenne régionale, il faut imposer un pourcentage minimum des budgets à affecter à une politique de production de logements publics à vocation sociale.

4. Soutenir la rénovation des logements sociaux par des entreprises bruxelloises d’économie sociale

En moyenne, les charges correspondent à 1/3 du loyer moyen (117€ pour 313€) : cette situation est inimaginable. Il faut accélérer la rénovation des logements existants via les filières bruxelloises : pour 1 logement rénové, 4 emplois (CECODHAS, 2011).

En prévoyant l’obligation pour les  Sociétés Immobilières de Service Public d’attribuer, via une clause de réservation de marché, les chantiers de rénovation énergétique à des entreprises bruxelloises d’économie sociale, la Région poursuit un double objectif social et environnemental : la baisse des charges pour les locataires de logements sociaux à travers une amélioration de la performance énergétique du bâtiment, et la mise à l’emploi de Bruxellois en renforçant la filière d’économie sociale.

 

5. Renforcer la mixité dans le logement public 

Aujourd’hui, quand on parle de logements publics, on se perd dans les définitions : logements sociaux, moyens, encadrés, subventionnés, conventionnés, etc. Autant de concepts qui recouvrent des réalités multiples, avec des opérateurs différents.

Il est nécessaire d’opérer une clarification des normes pour faciliter le rôle stratégique des opérateurs publics, régionaux et communaux, dans le développement de projets mixtes, de logements sociaux et moyens, qui favorisent l’intégration urbaine de ces projets et renforce l’attractivité de nouvelles zones d’habitations à Bruxelles pour les gens qui y travaillent.


La production de logements publics, seule, ne résoudra pas la crise du logement. D’autres capitales, comme Paris, l’ont compris : il est urgent et nécessaire d’encadrer la relation propriétaire-locataire pour concrétiser le droit à un logement décent à un loyer abordable.

6. Un Fonds public bruxellois des garanties locatives pour une nouvelle sécurité sociale

Créer un fonds public universel alimenté par l’ensemble des garanties locatives : c’est une revendication unanime des partenaires sociaux bruxellois du Conseil économique et social, comme de nombreux acteurs associatifs.

Il s'agit de protéger les locataires précarisés : Constitution progressive de la garantie, mise sur pied d'une assurance "Perte de revenus" afin d’assurer le paiement du loyer pendant 6 mois, etc.

A terme, c’est aussi mettre en pratique un mode de gestion paritaire, comparable à celui de la sécurité sociale, représentative des propriétaires et des locataires, dont les moyens de financement pourraient être assurés via des cotisations sur les loyers.

7. Renforcer les agences immobilières sociales pour étendre le parc privé en gestion publique : de manière incitative, et de manière contraignante

Les agences immobilières sociales ont démontré leur efficacité. Il faut continuer à développer des actions de sensibilisation sur les avantages de la prise en gestion auprès des propriétaires. Soyons ambitieux, contraignons les multipropriétaires bruxellois à disposer dans leur parc de logements d’un minimum de 15% de logements AIS. Cette même règle devrait être d’application pour tous les promoteurs immobiliers qui envisagent des projets de plus de 15 logements neufs sur le territoire régional. Par ailleurs, les propriétaires de logements Citydev devraient obligatoirement se tourner vers une AIS pour la location de leur logement, pendant les 20 années où les conditions Citydev s’appliquent.

A ces conditions, exonérons totalement du précompte immobilier (déjà réduit à 0,8% au lieu de 1,25%) les propriétaires qui mettent leur bien en gestion par une AIS. Cela doit permettre de renforcer un mécanisme qui a démontré son efficacité, sans créer d’effets d’aubaine.

8. L’encadrement des loyers : la grille des loyers de référence, une première étape vers une régulation plus importante du marché locatif

Selon l’accord du gouvernement bruxellois, l’encadrement des loyers sera rendu opérationnel à travers la mise en place de l’allocation-loyer encadré. Il est urgent que, dans l’intervalle, la grille des loyers de référence soit publiée et mise à disposition des candidats locataires, comme des propriétaires. Pour donner une valeur contraignante à ces grilles, nous devons envisager la mention du loyer de référence applicable lors de toute signature du bail. 

Cette grille devra à terme être établie sur base d’une source statistique, basée sur les données réelles complètes afin de permettre la mise à jour dynamique de la grille des loyers de référence. L’enregistrement obligatoire du bail est une nécessité : c’est une disposition qui s’intègre parfaitement avec l’idée d’un fonds public des garanties locatives, qui centraliserait l’ensemble des baux conclu pour en extraire des données statistiques.


De nombreux enjeux sont transversaux aux logements publics et privés et visent un accueil spécifique et différencié de groupes de personnes particuliers : les étudiants, les personnes âgées, les personnes en difficulté. Bruxelles doit pouvoir définir des réponses adaptées à ces enjeux pour permettre à chacune de ses personnes d’y trouver sa place.

9. L’habitat solidaire : de nouvelles formes de réponse à soutenir

La pression à la hausse des loyers, et les parcours de vie de chacun, pousse de nombreux bruxellois à se tourner vers des nouvelles formes d’habitat dits solidaires. Nous devons soutenir ces initiatives pour faciliter l’accès au logement de populations fragilisées : les sans abris à travers les initiatives de « housing first », les femmes victimes de violences conjugales, les jeunes en réinsertion, mais aussi dans les formules « kangourou » entre étudiants ou personnes âgées, ou avec des personnes présentant un handicap, etc.

Pour soutenir ces formes d’habitats solidaires qui doivent se développer sans concurrence avec le logement social, il est aussi nécessaire d’en encadrer la relation contractuelle de colocation afin de protéger les locataires sur le plan individuel : modalités particulières de constitution de la garantie, intervention proportionnée dans le loyer, etc. Il est primordial de reconnaître ces nouvelles formes de contrats pour permettre l’individualisation des droits sociaux afin de garantir le maintien des prestations de la sécurité sociale.

10. Le logement étudiant : une spécificité bruxelloise à renforcer et valoriser

Bruxelles est la première ville étudiante du pays :  c’est une chance et un enjeu majeur pour les autorités publiques. Le projet de réaffectation du site des Casernes d’Ixelles en Cité internationale étudiante sera la vitrine régionale de ces nouvelles préoccupations. L’affectation d’un nouveau quartier, orienté vers la vie des étudiants et des chercheurs, bruxellois et internationaux, participe de la prise de conscience des autorités publiques dans les besoins de ces personnes qui investissent 5 ans, 10 ans, 15 ans, voir leur vie entière au développement de notre Région.

Aujourd’hui, prendre en compte cette réalité est une nécessité : inadéquation des normes d’urbanisme, des contrats de bail, conversion « sauvage » de maison unifamiliale, etc. Nous devons aussi uniformiser les règlements pour donner une réelle définition au « logement étudiant » et lui associer des normes adaptées : nombre de m2 minimum, définition d’espace communs, etc. Par ailleurs, cette typologie de logement (qui déroge aux normes classiques) doit aller de pair avec un conventionnement de ces logements auprès d’une institution d’enseignement supérieur, de la PLE (Plateforme Logement Etudiant, qui regroupe les institutions bruxelloises), ou de l’AISE (Agence immobilière sociale étudiante). En complément, il convient également d’organiser le cadre de vie au sein de ces logements, en proposant des achats groupés d’énergie ou de services (internet, produits locaux, etc.).

11. L’accompagnement des aînés : des solutions adaptées à chaque situation

Le vieillissement de la population est une réalité qui, même si elle se marque moins à Bruxelles que dans les autres régions du pays, doit nous mobiliser pour trouver des solutions adaptées à chacune des situations. Tout en développant des alternatives pour permettre le maintien à domicile le plus longtemps possible, il est nécessaire de relancer le plan d’investissement pour les résidences-services, avec des studios adaptés et offrant toutes les modalités comme la proximité des service de soins, de services repas à domicile de centres récréatifs de jour, des salles polyvalentes, de buanderies collectives, etc. adossés ou non à des maisons de repos.

Ensuite, il faut également permettre l’adaptation des logements existants à l’âge de leur locataire (plain-pied, largeur des  portes, poignées de soutien, marquage au sol, hauteur des armoires, seuil des cabinets de douche, adaptation des sanitaires…) et profiter des progrès de la domotique pour envisager de nouvelles perspectives (boutons d'urgence, capteur de mouvement, sécurité de l'électroménager, …). La mise sur pied d’une prime à l’adaptation du logement, ciblée pour ce type d’aménagement, à destination des personnes âgées ou présentant un handicap doit être envisagée par le Gouvernement.

12. Mise en place d’un moratoire hivernal 

Dans un contexte socio-économique particulièrement difficile, les pouvoirs publics doivent assurer un minimum de garanties aux locataires. C’est pourquoi, une législation claire en matière d’expulsion pourrait assurer une plus grande sécurité pour les personnes les plus précarisées de façon à ce qu’elles ne se retrouvent pas sans domicile en période hivernale. Et ce, d’autant plus que ce sont également les pouvoirs publics qui doivent financer des solutions d’urgences comme les logements de transit ou l’accueil dans les abris de nuit.

En fixant une période de trêve hivernale allant de novembre à mars, la volonté n’est pas d’interdire purement et simplement le recours à l'expulsion mais vise à établir des balises structurant cette procédure pour protéger les familles en difficultés qui n’ont pas les moyens de se reloger facilement. Actuellement, bien que des moratoires ont été mis en place au niveau du logement social à Bruxelles (depuis 2000 par circulaire) et en Wallonie (depuis 2013 par décret),  il n’existe pas en Belgique de moratoire interdisant les expulsions dans le secteur public et privé durant la période hivernale. 

Ensemble, pour sortir de la crise du logement ! 

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